O mercado imobiliário no Brasil começou 2026 com sinais de desaceleração em alguns segmentos, ao mesmo tempo em que outros mantêm crescimento. Pesquisas, índices de preço e levantamentos de consultorias mostram um movimento de redução de lançamentos e vendas em grandes centros urbanos, como São Paulo, especialmente no médio e alto padrão.
Por outro lado, o Minha Casa Minha Vida (MCMV) segue como principal motor do setor e deve continuar sustentando a atividade ao longo do ano, com forte presença em diversas capitais.
A expansão do programa vem acompanhada de maior disponibilidade de crédito, com o reajuste das faixas de renda atendidas. Já no crédito fora dos incentivos governamentais, os financiamentos com recursos da poupança mostram retração nas concessões neste início de ano.
Pela ótica dos preços, os imóveis residenciais tiveram desaceleração no valor médio do metro quadrado. Já o mercado de locação apresenta um movimento diferente: os novos contratos ganham tração no curto prazo, enquanto os contratos vigentes seguem sem reajuste, em meio ao IGP-M negativo em 12 meses.
Panorama do mercado imobiliário 2026: resumo por segmento
5 sinais do mercado imobiliário em 2026
Imóveis de alto padrão caem em SP no 1º trimestre
Dados do Secovi-SP indicam que as incorporadoras já se antecipam à queda da demanda por empreendimentos de médio e alto padrão. As informações de janeiro e fevereiro mostram recuo de cerca de 60% nos lançamentos e vendas no segmento.
Para o setor, é algo que pode mudar de tendência só a partir do fim do primeiro semestre, à medida em que a redução da Selic, referência para a taxa de juros, siga em curso. A incerteza é de quanto será a queda total nos juros da economia, enquanto se entendem os efeitos práticos da discussão sobre a trégua na guerra entre Estados Unidos e Irã.
Minha Casa Minha Vida lidera lançamentos nas capitais
Em algumas regiões do país, o Minha Casa Minha Vida virou sinônimo de mercado imobiliário, concentrando os lançamentos. Esse foi o retrato de 2025 e tem tudo para ser igual neste ano.
O programa já responde por mais de 50% dos lançamentos em seis capitais, chegando a 87% em Manaus, segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica. Mas também há participações relevantes e disseminadas praticamente por todo o país, na ordem de 30% a 50% dos lançamentos. Confira o ranking completo:
Ranking: participação do MCMV nos lançamentos – por capital (2025)
Manaus (AM): 87%
Teresina (PI): 76%
Aracaju (SE): 74%
São Luís (MA): 72%
São Paulo (SP): 65%
Natal (RN): 52%
Fortaleza (CE): 50%
Campo Grande (MS): 49%
Recife (PE): 48%
Maceió (AL): 48%
Porto Alegre (RS): 44%
Brasília (DF): 41%
Rio de Janeiro (RJ): 36%
Salvador (BA): 36%
Palmas (TO): 32%
Goiânia (GO): 30%
Boa Vista (RR): 26%
Cuiabá (MT): 24%
Porto Velho (RO): 24%
Belém (PA): 22%
João Pessoa (PB): 18%
Curitiba (PR): 13%
Belo Horizonte (MG): 7%
Florianópolis (SC): 0%
Vitória (ES): 0%
Rio Branco (AC): 0%
Macapá (AP): 0%
Além da participação nos lançamentos, a consultoria destaca a forte penetração do programa entre famílias com renda de 2 a 8 salários mínimos. São Paulo lidera esse indicador, com 56,9 unidades lançadas a cada mil domicílios nesse recorte.
“São Paulo, nesse caso, é especialmente emblemática. Porque quando o maior mercado do país também lidera em intensidade de oferta para essa faixa de renda, o sinal é claro: o MCMV passou a operar também como resposta relevante para um déficit de encaixe entre renda familiar, preço do imóvel e capacidade de financiamento em grandes centros urbanos. E esse ponto conversa diretamente com as mudanças anunciadas recentemente no programa”, escreveu Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain Inteligência Estratégica, em artigo recente.
Poder de compra cresce no segmento popular
Os lançamentos pelo Minha Casa Minha Vida concentram a estratégia das construtoras e vêm acompanhados de maior acesso ao financiamento. O reajuste das faixas do programa, aprovado no fim de março, amplia o alcance até a classe média e pode levar o programa ao melhor desempenho da história.
Como efeito direto, o poder de compra dos consumidores cresceu em até 21%.
Preço de imóveis sobe menos e desacelera em 2026
Após a recuperação em 2025, o preço de imóveis residenciais, novos e usados, mostra acomodação, segundo o Índice FipeZap. No primeiro trimestre, a alta acumulada foi de 1,01% no valor médio anunciado, o que significa uma variação:
- abaixo da inflação
- menor do que no mesmo período de 2025
Ainda assim, há diferenças regionais relevantes. Capitais com restrição de oferta de terrenos, como Vitória, e com potencial de verticalização, como Belém, registram alta mais intensa, entre 2% e 5%.
Aluguel sobe nos novos contratos, mas segue sem reajuste nos vigentes
O mercado de locação residencial mostra maior dinamismo no curto prazo. Os novos contratos registraram alta de 1,60% no primeiro bimestre de 2026, acima dos 0,52% observados no mesmo período para imóveis residenciais, ainda segundo o FipeZap.
Mesmo sem os dados fechados de março, a tendência é que o aluguel mantenha desempenho forte no trimestre.
Por outro lado, os contratos em vigor continuam sem reajuste relevante no horizonte. Isso ocorre porque o IGP-M, índice tradicionalmente utilizado para correção dos aluguéis, segue negativo em 12 meses.
Apesar da reversão em março, quando o IGP-M mostrou alta de 0,52%, reajustes mais expressivos dependem da continuidade da subida do indicador. Um dos fatores-chave será o comportamento das commodities, sob pressão com os conflitos no Oriente Médio.
O que esperar do mercado imobiliário em 2026
O início do ano reforça um cenário de transição no mercado imobiliário brasileiro, fruto de uma combinação entre:
- desaceleração no médio e alto padrão
- maior protagonismo do Minha Casa Minha Vida
- crédito mais restrito fora do funding incentivado
- preços mais comportados na venda
- tendência de alta no aluguel de novos contratos
Fonte: Portal Portas